Kredyt czy wynajem?

W świecie, w którym byle dziura w betonie potrafi kosztować więcej niż wynoszą średnie 10-letnie zarobki, nie ma lekko. Wielu z nas staje więc przed dylematem - wynajmować mieszkanie, czy pchać się w kredyt. Postanowiłem pokazać bardzo prostą, techniczną metodę oceny, co nam się bardziej opłaca z finansowego punktu widzenia.

Porównując powyższe dwie możliwości, zaczynamy od określenia okresu, na jaki moglibyśmy wziąć kredyt. Przyjmijmy, że jest to 30 lat. Tak więc zarówno koszty wynajmu jak i koszty kredytu odnosimy do tego okresu i sprawdzamy która opcja jest finansowo bardziej opłacalna. Porównujemy tylko dwie wartości. W przypadku najmu są to kwoty tzw. odstępnego, czyli to, co właściciel nieruchomości otrzymuje od nas za fakt iż możemy zamieszkiwać jego mieszkanie. W przypadku kredytu, sprawdzamy tylko kwoty odsetek jakie musimy zapłacić bankowi (nie całe raty kapitałowe). To wszystko.

A co z faktem iż stopy procentowe się zmieniają, koszty wynajmu rosną? Co z tym, że w przypadku kredytu stajemy się właścicielem mieszkania po jakimś czasie, a w przypadku najmu nie? To wszystko dla celów porównawczych pomijamy i już wyjaśniam dlaczego.

Kwota odstępnego może się zmieniać - tak, ale jest ona związana z cenami nieruchomości. Jednak dla celów porównawczych to pomijamy, gdyż równolegle o tą samą wartość wzrośnie wartość naszego mieszkania, które po 30 latach będzie naszą własnością.

Raty kapitałowe - jak wiemy, albo wiedzieć powinniśmy, rata kredytu składa się z 2 części - raty kapitałowej (to, co pożyczyliśmy) oraz odsetek (koszty tego, co pożyczyliśmy). Rata kapitałowa składa się ostatecznie na wartość nieruchomości, którą będziemy mogli sprzedać, więc ją również należy pominąć.

Rachunki (media, czynsz) - pomijamy, gdyż płacimy je w obu przypadkach. Być może przy wynajmie fizycznie płaci je właściciel, ale to my, wynajmujący dajemy mu za to pieniądze. Dla celów porównawczych nieistotne.

Spadek wartości pieniądza w czasie - jest uwzględniony w kwocie odsetek, wzroście wartości nieruchomości i odstępnego. Dla celów porównawczych efekt pomijalny.

Ostatecznie więc, aby sprawdzić co nam się opłaca od strony finansowej, należy:

1. Zsumować bieżącą kwotę odstępnego x 12 miesięcy x 30 lat. 
2. Zsumować symulowane kwoty odsetek i prowizji baku przez cały okres kredytowania.

To wszystko, nic więcej. Tylko te dwie wartości stanowią o opłacalności obu form finansowania swojego mieszkania. Naprawdę nie będzie żadnym błędem przyjęcie założeń o których wspomniałem powyżej. Napisałem o tym dlatego, że spotkałem się z osobami, które zbytnio komplikują sobie wyliczenia. Próbują przewidzieć rzeczy nie do przewidzenia, które ostatecznie i tak nie mają większego wpływu na wynik.

O tym czy wynajmujemy, czy też kupujemy na kredyt decydują też inne czynniki, kto wie czy nie ważniejsze. Liczy się to, czy w danym miejscu chcemy mieszkać, czy planujemy wyjechać. Czy lokalizacja nam się podoba, czy banki chcą nam udzielić kredytu itp. Ważne jest też to, że z wynajmu w każdej chwili możemy zrezygnować (to plus), ale i właściciel może nam się kazać wyprowadzić (to minus). Ale będę szczery - życzę wszystkim, aby nie mieli takich dylematów i aby mogli kupić mieszkanie i być jego pełnoprawnym właścicielem od samego początku.