poniedziałek, 15 października 2012

Kupno mieszkania pod wynajem

Bańka na rynku nieruchomości nadal pęka. Ceny mieszkań albo spadają, albo pozostają na tym samym poziomie, w zależności od lokalizacji. Z rzadka rosną. I taki stan rzeczy zapewne jeszcze potrwa. Czy w takiej sytuacji opłaca się kupować mieszkania pod wynajem? Chciałbym opisać metodę kalkulowania opłacalności takiego przedsięwzięcia, uwzględniając czynniki, o których wiele osób często zapomina.

Najlepiej jest poprawnie skalkulować spodziewany zwrot z kapitału własnego, czyli tak zwany ROE. Załóżmy, że mamy 100 tys. zł. Możemy włożyć to na lokatę, albo dobrać kredyt, kupić i wyposażyć mieszkanie a potem je wynajmować. Przyjmijmy, że to kosztuje 300 tys. zł (wliczamy w to prowizję za udzielenie kredytu i wszystkie inne wydatki związane z mieszkaniem typu notariusz). Na tą kwotę zaciągamy kredyt na 30 lat.

Teraz pozostaje policzyć, ile rocznie wydajemy na mieszkanie - czyli rata kredytu, czynsz, media itp. Do tego dodajemy kwotę, jaką płaci nam najemca. Zakładając, że wynik jest dodatni, możemy mówić o zysku. Załóżmy, że po roku jesteśmy na plusie 2 tys. zł. Od tego pewnie trzeba by odpalić coś fiskusowi, ale to pomińmy. Dwa tysiące na czysto, plus mieszkanie nadal nasze. Czy to opłacalne? Nie. 2 tysiące rocznie z zainwestowanych 100 tysięcy to ROE na poziomie 2%.

Gdybyśmy te 100 tys. zł wpłacili na pierwszą lepszą lokatę, po roku mielibyśmy 3-6 tysięcy złotych na rękę. Bez żadnych kredytów, zmartwień związanych z niesolidnymi najemcami itp. ROE w granicach 3-6%. To o wiele lepszy wynik.

Ktoś może powiedzieć - no tak, ale w pierwszym przypadku mam mieszkanie które w każdej chwili mogę sprzedać. To prawda, ale 100 tysięcy na lokacie też w każdej chwili możemy spożytkować na dowolny cel. O wiele szybciej niż mieszkanie - nie trzeba szukać nabywcy, podpisywać umów.

Oczywiście ta kalkulacja to duże uproszczenie. Nie uwzględnia faktu, że po 30 latach wartość mieszkania może wzrosnąć lub zmaleć (tak tak, to możliwe), raty kredytu mogą się zmieniać, przychody z wynajmu też. Dlatego taką kalkulację trzeba zrobić dla całego okresu planowanego wynajmu uwzględniając wartość pieniądza w czasie.

Nie wiem jak to wygląda w innych miastach, ale w mojej okolicy wyszło mi, że kupno pod wynajem jest z punktu widzenia finansowego po prostu nieopłacalne.


2 komentarze:

  1. Byłoby fajnie jakbym wpierw miała te 100 tys. Ale na kawalerkę w moim mieście to jeszcze drugie tyle.

    OdpowiedzUsuń
  2. Do tego jeszcze dochodzi zmiana struktury demograficznej w Polsce. Za chwile będzie cała masa mieszkań po babciach... + starzejące się społeczeństwo...

    Kto niby będzie to wszystko chciał wtedy wynająć....

    OdpowiedzUsuń